LA REGOLARITA’ EDILIZIA DEI FABBRICATI

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27 Novembre 2017
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LA REGOLARITA’ EDILIZIA E GLI ATTI DI COMPRAVENDITA

Vi svelerò un piccolo segreto di pulcinella, che costruttori, agenti immobiliari e notai si guardano bene dal rivelare ai clienti:

La Legge 47/1985 introduceva con l’art. 17  l’obbligo di menzionare negli atti di trasferimento immobiliare (compravendite) gli estremi della concessione ad edificare e della concessione in sanatoria per gli edifici la cui costruzione fosse iniziata dopo l’entrata in vigore della legge stessa (02/03/1985).

Benissimo, direte voi, anche se sarebbe stato meglio prevedere l’obbligo di allegare agli atti le licenze edilizie stesse e non la sola dichiarazione, dalla quale non si può certo evincere ad esempio la corrispondenza con l’edificio effettivamente realizzato. Comunque era già qualcosa…

Ma siccome siamo in Italia ecco pronta la scappatoia, al successivo art.40, che oltretutto tratta di tutt’altro argomento, veniva introdotta questa ulteriore specificazione: ”Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15 , attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.”

Si, avete letto bene, non serve più citare gli estremi della licenza edilizia ma la semplice dichiarazione che l’immobile è antecedente al 1° settembre 1967.

Il successivo DPR 380/2001 rincara addirittura la dose la dose portando al 1985 la data limite (art.46 comma 1):

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

Quindi basta la semplice dichiarazione del venditore che la costruzione dell’immobile è antecedente al 1985 per legittimare la compravendita  (anche di un immobile totalmente abusivo).

QUESTE DISPOSIZIONI NORMATIVE HANNO PERMESSO DI COMPRARE E VENDERE LEGITTIMAMENTE IMMOBILI TOTALMENTE ABUSIVI O CON GRAVI DIFFORMITA’ DALLE CONCESSIONI ORIGINALI CON GRANDE GIOIA DEGLI SPECULATORI EDILIZI.

INOLTRE LA MANCATA ALLEGAZIONE DELLE LICENZE EDILIZIE AGLI ATTI HA FAVORITO L’OBLIO DELLE STESSE, SPESSO ORMAI ASSAI DIFFICILMENTE RINTRACCIABILI, AL PUNTO CHE OGGI NESSUNO SA SE LA PROPRIA CASA E’ STATA COSTRUITA O MENO IN MODO LEGITTIMO.

Ma non solo, queste disposizioni normative hanno generato la falsa credenza, anche e soprattutto tra i professionisti, che gli immobili costruiti ante 1° settembre 1967 siano da giudicarsi sempre e comunque legittimi,  o che siano coperti da una specie di sanatoria implicita nella legge.  (E come, mi fai comprare un immobile, mi fai pagare le tasse, l’ici e l’imu e poi magari mi dici che è abusivo e deve essere demolito!!)

Niente di più sbagliato, la legittimità del fabbricato risiede unicamente nella corrispondenza tra quanto realizzato e la licenza edilizia originaria.  Solo gli immobili di antica data (ante 1920 ad esempio) o nei piccoli comuni in genere sprovvisti di strumenti urbanistici (e comunque in edifici anteriori al 1942) possono in molti casi presumersi  legittimi anche in assenza di titoli edilizi abilitativi.

Siccome in Italia non esistono controlli successivi va tutto bene ugualmente, l’immobile non è regolare ma tanto siamo in Italia. Purtroppo però alcuni comuni virtuosi, nel momento in cui si debbano apportare modifiche agli edifici chiedono documentazione della legittimità del fabbricato, e qui sono dolori perchè ne vengono fuori delle belle.

Arch. Marco Veronesi